به گزارش اقتصاد آنلاین_ ندا مؤمن: در چند سال اخیر افزایش چشمگیر قیمت مسکن و خودرو به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. قیمت مسکن و خودرو با شیب تندی افزایش یافته و خرید آنها برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی به یک آرزوی دور از دسترس تبدیل شده است. به طوری که بسیاری از خانوار‌ها باید سال‌ها انتظار بکشند تا شاید به مسکن یا خودروی مورد نظر دست پیدا کنند. تورم باعث شده تا سهم مسکن و خودرو در سبد هزینه خانوار به شدت رشد کند به گونه‌ای که بخش عمده‌ای از درآمد ماهیانه صرف اجاره بها، اقساط و هزینه‌های مربوط به خودرو و مسکن شود. سهم مسکن و خودرو در سبد هزینه خانوارهای ایرانی نسبت به بقیه هزینه‌ها بیشترین مقادیر را دارند. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۲ سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوارهای شهری کشور به ۴۲.۴ درصد رسیده است. این رقم نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از درآمد خانواده‌ها صرف تأمین مسکن می‌شود. در حالی که طبق استاندارد‌های جهانی هزینه مسکن نباید بیش از ۳۰ درصد از بودجه خانوار را به خود اختصاص دهد. اما در ایران این سهم حدود ۱۲.۴ درصد بالاتر از حد استاندارد است. افزایش این سهم به معنای فشار مالی بیشتر بر خانواده‌هاست. وقتی بیش از ۴۰ درصد درآمد صرف اجاره یا خرید مسکن می‌شود منابع مالی کمتری برای سایر نیاز‌های اساسی مانند آموزش، بهداشت، تغذیه و تفریح باقی می‌ماند. این موضوع به‌طور مستقیم باعث کاهش سطح رفاه و کیفیت زندگی مردم می‌شود و نشان دهنده چالشی جدی در حوزه اقتصاد خانوار و سیاست‌های مسکن در کشور است. در کلان‌شهری مانند تهران این رقم به ۵۵.۸ درصد نیز می‌رسد که نشان‌دهنده پرهزینه‌تر بودن مسکن در تهران برای خانوار‌ها است.
از سوی دیگر، سهم خودرو در سبد هزینه خانوار در حدود ۷.۴ درصد است. اما در تهران سهم خودرو در سبد هزینه خانوار به ۸.۵ درصد نیز می‌رسد. هزینه خودرو شامل خرید اولیه، نگهداری، سوخت، بیمه و مالیات است. یعنی به طور میانگین قریب به نیمی از هزینه‌های خانوار در کشور، مربوط به هزینه مسکن و خودرو است که این نسبت برای خانوار تهرانی تا ۶۴ درصد نیز می‌رسد.
آیا آزادسازی زمین‌های دولتی کلید کاهش قیمت مسکن است؟
با توجه به اهمیت ویژه مسکن و خودرو در زندگی روزمره مردم و نقش تعیین‌کننده‌ای که این دو بخش در تامین رفاه و کیفیت زندگی خانوار‌ها ایفا می‌کنند سهم هزینه‌ای آنها در سبد خانوار از اهمیت بالایی برخوردار است. دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های هدفمند و بدون صرف هزینه‌های مستقیم تحولات اساسی در این دو حوزه ایجاد کند و فشار مالی خانواده‌ها را به شکل چشمگیری کاهش دهد. در حوزه مسکن تسهیل فرآیند ساخت، کاهش هزینه زمین و آزادسازی زمین‌های مازاد دولتی همراه با اصلاح نظام بانکی به سمت حمایت از پروژه‌های تولید مسکن و سایر سیاست‌ها می‌تواند عرضه مسکن را افزایش داده و قیمت‌ها را کنترل کند. فروش زمین‌های دولتی به بخش خصوصی و افزایش ساخت و ساز توسط این بخش با افزایش رقابت در بازار مسکن می‌تواند تا حد بسیاری دسترسی خانوار‌ها به مسکن ارزان‌تر و با کیفیت‌تر فراهم کند.
در سال‌های اخیر هزینه مسکن به یکی از سنگین‌ترین اجزای سبد هزینه خانوارهای شهری تبدیل شده است به‌طوری که در شهر‌های بزرگ مانند تهران سهم بیشتری از درآمد صرف تأمین مسکن می‌شود. در چنین شرایطی سیاست‌گذاری برای افزایش عرضه مسکن و کنترل قیمت زمین می‌تواند مستقیما بر رفاه خانوار تأثیر بگذارد. بر همین اساس در ماه‌های پایانی سال گذشته وزیر راه و شهرسازی از اقداماتی مانند تأمین تسهیلات، آماده‌سازی اراضی و مشارکت با بخش خصوصی برای ساخت مسکن خبر داده بود. با این حال انتقاد‌هایی نسبت به کندی اجرای این برنامه‌ها مطرح بود. از جمله نصرالله پژمانفر رئیس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس با اشاره به پر شدن ۹۰ درصد زمین‌های داخل محدوده شهری گفته است که دولت با وجود مالکیت ۱.۸ میلیون هکتار زمین هنوز سیاست مشخص و مؤثری برای استفاده از این دارایی عظیم در جهت حل بحران مسکن ندارد. او تأکید کرده است که واگذاری زمین ارزان به مردم در کنار تسهیلات مناسب بانکی و فاصله گرفتن از سیاست‌های عمودی‌سازی می‌تواند نقش کلیدی در کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کاهش فشار بر سبد هزینه خانوار داشته باشد. در واقع براساس گزارش‌های وزارت راه و شهرسازی ایران بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین در اختیار دارد که تنها کمتر از ۶ درصد آن برای پروژه‌های مسکونی استفاده شده است. با افزایش عرضه مسکن از طریق این زمین‌ها رقابت در بازار افزایش یافته و قیمت‌ها کاهش می‌یابد.
نکته مهم در این میان آن است که دولت می‌تواند با فروش کنترل‌شده و قاعده‌مند بخشی از زمین‌های مازاد خود، ضمن ایجاد ظرفیت ساخت نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی، تعادل نسبی در بازار عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرده و بدون تحمیل هزینه جدید به بودجه عمومی فشار مالی وارد بر خانواده‌ها را کاهش دهد. این اقدام در عین حال می‌تواند به کاهش فقر هزینه‌ای، بهبود امنیت اقتصادی خانوار‌ها و حتی ایجاد اشتغال در بخش ساختمان منجر شود. به عبارت دیگر، آزادسازی زمین‌های دولتی نه‌تنها یک ابزار ساخت‌وساز بلکه یک سیاست رفاهی و اقتصادی چندوجهی است که می‌تواند با کمترین هزینه، بیشترین تأثیر را در بهبود زندگی مردم داشته باشد.
اما می‌توان با توجه به این صحبت‌ها سناریویی را برای مسکن در نظر گرفت. به طوری که طبق آخرین گزارش بانک مرکزی قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در تهران برابر با ۸۸.۵ میلیون تومان است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد این قیمت مربوط به بهای زمین است یعنی در هر متر مربع چیزی حدود ۵۷.۵ میلیون تومان از قیمت مسکن را صرفاً زمین تشکیل می‌دهد. اگر دولت بتواند بخشی از زمین‌های مازاد خود را حتی به‌صورت محدود وارد بازار کند تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت زمین و در نهایت بر قیمت تمام شده مسکن خواهد گذاشت. فرض کنیم تنها نیمی از کل زمین‌های دولتی یعنی از ۱.۸ میلیون هکتار حدود ۹۰۰۰ هکتار معادل ۹۰ میلیون متر مربع برای ساخت مسکن در اختیار بخش خصوصی یا تعاونی‌ها قرار گیرد. با فرض اختصاص ۱۰۰ متر مربع زمین برای هر واحد ویلایی یا یک‌طبقه، این مقدار زمین ظرفیت ساخت حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را دارد که تقریباً معادل نیاز سالانه کشور به مسکن است. ورود چنین حجمی از عرضه به بازار می‌تواند نقش بازدارنده‌ای در رشد قیمت‌ها داشته باشد. به‌طور مشخص اگر این زمین‌ها با قیمت‌های کارشناسی و بدون دلالی به بازار تزریق شوند می‌توان انتظار کاهش میانگین ۱۵ تا ۳۰ درصدی در قیمت زمین در مناطق مختلف اطراف تهران را داشت. برای نمونه اگر تنها ۱۵ درصد از قیمت زمین در تهران کاهش یابد بهای هر متر زمین از ۵۷.۵ میلیون تومان به حدود ۴۸.۹ میلیون تومان می‌رسد. در نتیجه قیمت نهایی مسکن با احتساب هزینه ساخت متوسط ۳۰ میلیون تومان به ازای هر متر به حدود ۷۸.۹ میلیون تومان کاهش می‌یابد. این یعنی کاهش بیش از ۹.۶ میلیون تومان در هر متر مربع یا چیزی حدود ۱۰.۸ درصد نسبت به قیمت فعلی.
حال اگر این کاهش در سطح خرید خانوار محاسبه شود نتیجه چشمگیری خواهد داشت. هزینه‌ای که مردم شهر‌های مختلف برای مسکن دارند نشان از آن دارد که اغلب ساکنان کلان‌شهر‌ها بیش از ساکنان شهر‌های کوچک‌تر با چالش تامین هزینه مسکن مواجه هستند. به عنوان نمونه ساکنان استان تهران ۵۵.۸ درصد از درآمد خود را صرف تامین هزینه مسکن می‌کنند. با این حال فرض کنیم یک خانواده تهرانی که قصد خرید یک واحد ۷۵ متری دارند با کاهش ۱۰.۸ درصدی قیمت هر متر مسکن حدود ۷۲۰ میلیون تومان کمتر پرداخت خواهند کرد. در مقیاس هزینه‌های ماهانه نیز اگر این خانوار تا پیش از این ۱۶.۷ میلیون تومان از درآمد ۳۰ میلیونی خود را صرف اجاره یا اقساط مسکن می‌کردند حال این عدد حدود ۱۳.۴ میلیون تومان خواهد شد یعنی صرفه‌جویی نزدیک به ۳.۳ میلیون تومان در ماه. در نتیجه سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار از ۵۵.۸ درصد به حدود ۴۴.۶ درصد کاهش می‌یابد. اگر این روند تثبیت شده و با سایر ابزار‌های سیاستی مانند وضع مالیات بر خانه‌های خالی، ارائه تسهیلات هدفمند خرید و کنترل سوداگری در بازار مسکن همراه شود می‌توان در افق سه تا پنج ساله انتظار داشت که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی از ۵۵ درصد به کمتر از ۴۰ درصد نیز کاهش یابد و در خانوارهای کشور به زیر ۳۰ درصد برسد.
آیا با نصف شدن تعرفه خودرو قیمت آن کمتر می‌شود؟
در بخش خودرو نیز کاهش تعرفه‌ها و مالیات‌های وارداتی باعث کاهش قیمت نهایی خودرو برای مصرف‌کنندگان خواهد شد. حتی حمایت از تولید خودرو‌های با کیفیت داخلی نیز می‌تواند کمک‌کننده باشد. اما مساله مهم کاهش تعرفه واردات خودرو از ۱۰۰ درصد به میزان کمتری به عنوان مثال ۵۰ درصد می‌تواند قیمت خودرو را به طور قابل توجهی کاهش دهد و خرید خودرو را برای خانوار‌ها آسان‌تر کند. یعنی اگر تعرفه واردات خودرو از ۱۰۰ درصد به ۵۰ درصد کاهش یابد انتظار می‌رود قیمت خودرو به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کند و این کاهش قیمت مستقیماً روی سهم هزینه خودرو در سبد خانوار اثرگذار خواهد بود. برای بررسی این سناریو فرض کنیم سهم فعلی هزینه خودرو در سبد خانوار برابر با همان ۷.۴ درصد است که بر اساس قیمت‌های فعلی و تعرفه ۱۰۰ درصدی محاسبه شده است. اگر تعرفه از ۱۰۰ درصد به ۵۰ درصد کاهش یابد به طور تقریبی قیمت خودرو تا حدود ۲۵ درصد کاهش خواهد یافت، زیرا تعرفه نصف شده است، اما هزینه نهایی خودرو شامل عوامل دیگر نیز می‌باشد؛ بنابراین کاهش قیمت کلی کمتر از نصف خواهد بود؛ بنابراین با کاهش ۲۵ درصدی قیمت خودرو سهم هزینه‌ای خودرو در سبد خانوار نیز تقریبا به همین نسبت کاهش می‌یابد. یعنی سهم خودرو در سبد هزینه خانوار از ۷.۴ درصد به حدود ۵.۵ درصد کاهش خواهد یافت. این کاهش سهم هزینه‌ای نشان‌دهنده کاهش فشار مالی خانواده‌ها در بخش خودرو است و موجب می‌شود خانوار‌ها بتوانند بخش بیشتری از درآمد خود را صرف سایر نیاز‌های خود کنند یا پس‌انداز بیشتری داشته باشند. این تغییر به همراه سیاست‌های مشابه در حوزه مسکن می‌تواند حداقل ۱۵ درصد از بار مالی خانوار‌ها را کاهش دهد و رفاه عمومی را ارتقا بخشد.
سیاست‌های هوشمندانه تضمین کاهش هزینه‌های خانوار
با کاهش قیمت مسکن و خودرو سهم این دو قلم از سبد هزینه خانوار کاهش می‌یابد. با اتخاذ سیاست‌های مناسب مانند فروش زمین‌های دولتی برای افزایش عرضه مسکن و کاهش تعرفه واردات خودرو، دولت می‌تواند بدون صرف هزینه‌های مستقیم فشار مالی بر خانوار‌ها را کاهش دهد و رفاه عمومی را ارتقا بخشد. این اقدامات می‌تواند تا حد زیادی باعث کاهش فشار مالی بر خانوار‌ها شود و منابع بیشتری برای هزینه‌های ضروری و رفاهی خانوار آزاد کند. در نهایت سطح رفاه کلی خانوار‌ها و جامعه افزایش می‌یابد؛ بنابراین تمرکز دولت بر تنظیم بازار مسکن و خودرو با سیاست‌های تعرفه‌ای و افزایش عرضه مسکن می‌تواند یکی از موثرترین راهکار‌ها برای بهبود شرایط اقتصادی خانوار‌ها باشد. این اقدامات نه تنها به کاهش هزینه‌های زندگی افراد جامعه کمک می‌کند بلکه مسیر رشد اقتصادی پایدار و ارتقای کیفیت زندگی میلیون‌ها ایرانی را هموار می‌سازد. آینده‌ای بهتر برای خانواده‌ها زمانی ممکن است که سیاست‌ها واقعا پاسخگوی نیاز‌های اقتصادی مردم باشد.