در دهه‌های اخیر، افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در بسیاری از نقاط کشور، این رویا را برای بخش قابل توجهی از جامعه، به‌ویژه طبقه متوسط با درآمد ثابت، به چالشی بزرگ و دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.
در این میان، ایده‌ها و رویکردهای نوینی برای غلبه بر این معضل و تسهیل دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه مطرح شده‌اند. یکی از این رویکردها، “پروژه‌های مشارکتی مسکن” است. این پروژه‌ها، که بر پایه همکاری و مشارکت افراد در مراحل مختلف ساخت و توسعه مسکن استوار هستند، می‌توانند راهکاری نویدبخش برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط با بودجه محدود باشند.
در این مقاله، به بررسی این موضوع می‌پردازیم که آیا واقعاً پروژه‌های مشارکتی می‌توانند مسیری هموار برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط فراهم کنند و چه مزایا و چالش‌هایی در این راه وجود دارد.
بحران مسکن و طبقه متوسط
عوامل متعددی در این افزایش نقش داشته‌اند، از جمله:
- افزایش تقاضا
- محدودیت عرضه زمین
- سوداگری در بازار مسکن
- افزایش هزینه‌های ساخت و ساز
- سیاست‌های اقتصادی کلان
این افزایش قیمت‌ها، به طور خاص، فشار مضاعفی را بر دوش طبقه متوسط جامعه وارد کرده است. طبقه متوسط، که معمولاً از کارمندان، متخصصان، صاحبان کسب و کارهای کوچک و افرادی با درآمد ثابت تشکیل می‌شود، اغلب با چالش‌های متعددی برای پس‌انداز کافی جهت خرید مسکن مواجه است. حقوق و دستمزد این گروه، معمولاً همگام با افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن رشد نمی‌کند و در نتیجه، قدرت خرید آن‌ها به طور مداوم کاهش می‌یابد.
از سوی دیگر، دریافت وام‌های مسکن با شرایط سخت‌گیرانه و نرخ سود بالا نیز برای بسیاری از افراد این طبقه دشوار است.
در نتیجه این وضعیت، بسیاری از افراد طبقه متوسط مجبور به اجاره‌نشینی درازمدت می‌شوند و بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره می‌کنند. این امر، نه تنها امکان پس‌انداز برای خرید مسکن را کاهش می‌دهد، بلکه امنیت و ثبات زندگی آن‌ها را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. احساس عدم قطعیت در مورد آینده مسکن و ناتوانی در تشکیل سرمایه از طریق مالکیت خانه، می‌تواند منجر به کاهش انگیزه و افزایش نگرانی در میان این قشر از جامعه شود.
منظور از پروژه‌های مشارکتی مسکن چیست؟
پروژه‌های مشارکتی مسکن، رویکردی نوآورانه در زمینه تامین مسکن هستند که بر پایه همکاری و مشارکت گروهی از افراد برای ساخت یا خرید واحدهای مسکونی استوارند. در این مدل، افراد به جای خرید انفرادی یک واحد مسکونی از یک توسعه‌دهنده، به صورت جمعی اقدام به برنامه‌ریزی، تامین مالی و ساخت یا خرید مجموعه ای از واحدها می‌کنند.
ویژگی‌های پروژه‌های مشارکتی مسکن عبارتند از:
- مشارکت در تصمیم‌گیری: اعضای پروژه از ابتدا در فرآیند تصمیم‌گیری در مورد طراحی، مصالح، امکانات و مدیریت آینده مجموعه مسکونی مشارکت فعال دارند.
- تامین مالی جمعی: هزینه‌های ساخت یا خرید مسکن به صورت مشترک توسط اعضا تامین می‌شود. این امر می‌تواند از طریق آورده نقدی اعضا، دریافت وام‌های گروهی یا ترکیبی از این دو روش صورت گیرد.
- مدیریت مشارکتی: پس از اتمام پروژه، مدیریت مجموعه مسکونی نیز به صورت مشترک و توسط خود ساکنان انجام می‌شود.
انواع مدل‌های پروژه‌های مشارکتی مسکن
پروژه‌های مشارکتی مسکن می‌توانند اشکال مختلفی به خود بگیرند. برخی از رایج‌ترین مدل‌ها عبارتند از:
گروه‌های ساخت (Baugruppen)
این مدل در کشورهای اروپایی، به ویژه آلمان، بسیار رایج است. در این روش، گروهی از افراد با نیازها و سلایق مشابه، به صورت خودسازنده اقدام به طراحی و ساخت مجموعه مسکونی خود می‌کنند. آن‌ها به طور مستقیم با معماران، پیمانکاران و سایر متخصصان همکاری می‌کنند و در تمام مراحل ساخت و ساز نقش فعال دارند.
تعاونی‌های مسکن
تعاونی‌های مسکن، سازمان‌هایی هستند که به منظور تامین مسکن اعضای خود تشکیل می‌شوند. اعضا با پرداخت حق عضویت و آورده اولیه، در مالکیت تعاونی سهیم می‌شوند و پس از اتمام پروژه، واحدهای مسکونی به آن‌ها واگذار می‌شود.
تراست‌های زمین اجتماعی (Community Land Trusts)
در این مدل، یک سازمان غیرانتفاعی زمین را خریداری کرده و به صورت اجاره بلندمدت در اختیار افراد یا گروه‌ها برای ساخت مسکن قرار می‌دهد. مالکیت زمین همچنان در اختیار تراست باقی می‌ماند، که این امر به حفظ affordability بلندمدت مسکن کمک می‌کند.
مدل‌های ترکیبی
در برخی موارد، ترکیبی از مدل‌های فوق نیز به کار گرفته می‌شود. برای مثال، یک گروه ساخت ممکن است با یک تعاونی مسکن برای تامین مالی پروژه همکاری کند.
مزایای پروژه‌های مشارکتی برای طبقه متوسط:
پروژه‌های مشارکتی مسکن می‌توانند مزایای متعددی برای اقشار متوسط جامعه در دستیابی به خانه‌دار شدن فراهم کنند:
- کاهش هزینه‌ها
- افزایش قدرت خرید
- امکان سفارشی‌سازی
- ایجاد اجتماع قوی
- شفافیت و کنترل
- دسترسی به وام‌های گروهی
- پایداری
چالش‌ها و موانع پیش روی پروژه‌های مشارکتی
علی‌رغم مزایای قابل توجه، پروژه‌های مشارکتی مسکن با چالش‌ها و موانعی نیز روبرو هستند که باید مورد توجه قرار گیرند:
- پیچیدگی فرآیند توسعه
- نیاز به تعهد و مشارکت فعال
- چالش‌های تامین مالی
- مسائل حقوقی و قانونی
- مدیریت اختلافات
- ریسک‌های ساخت و ساز
- یافتن اعضای همفکر
نمونه‌های موفق پروژه‌های مشارکتی در ایران
در بسیاری از کشورهای جهان، پروژه‌های مشارکتی مسکن به عنوان یک راهکار موفق برای تامین مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اقشار متوسط به کار گرفته شده‌اند. برای مثال، در کشور آلمان، مدل گروه‌های ساخت (Baugruppen) با حمایت‌های دولتی، نقش مهمی در ایجاد محله‌های مسکونی پایدار و با کیفیت ایفا کرده است.
در ایران نیز، تلاش‌هایی برای توسعه پروژه‌های مشارکتی مسکن صورت گرفته است. به عنوان مثال، پروژه ارمان تندگویان در شهر تهران، یکی از نمونه‌های اولیه و قابل توجه پروژه‌های مشارکتی مسکن در کشور محسوب می‌شود که با هدف تامین مسکن برای اقشار متوسط جامعه اجرا شده است.
بررسی تجربیات موفق در سایر کشورها و تحلیل پروژه‌های مشابه در داخل کشور می‌تواند راهکارهای مناسب برای توسعه و گسترش این مدل در ایران ارائه دهد.
نتیجه‌گیری
در پاسخ به این سوال که آیا پروژه‌های مشارکتی راهی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط هستند، می‌توان گفت که این پروژه‌ها با داشتن مزایای قابل توجهی همچون کاهش هزینه‌ها، افزایش قدرت خرید، امکان سفارشی‌سازی و ایجاد اجتماع قوی، می‌توانند به عنوان یک راهکار نویدبخش برای تسهیل دسترسی طبقه متوسط به مسکن مالکانه مطرح شوند.
با این حال، موفقیت این پروژه‌ها مستلزم غلبه بر چالش‌ها و موانعی همچون پیچیدگی فرآیند توسعه، نیاز به تعهد و مشارکت فعال اعضا، چالش‌های تامین مالی و مسائل حقوقی و قانونی است. نقش دولت و سیاست‌گذاری در ارائه تسهیلات، تخصیص زمین، تسهیل فرآیندهای اداری و تدوین قوانین حمایتی، از اهمیت بسزایی برخوردار است.